吉林省人民政府关于印发吉林省信访听证暂行办法的通知

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湖北省荆门市人民政府


荆门市中心城区保障性住房管理办法（试行）

第13号

　　《荆门市中心城区保障性住房管理办法（试行）》已经2012年6月2日八届政府第10次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。


　　市长
　　二0一二年六月十九日


　　荆门市中心城区保障性住房管理办法（试行）


　　第一章总则
　　第一条为加强本市中心城区保障性住房管理，满足中低收入居民的基本居住需求，促进社会公平与和谐，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市中心城区内保障性住房的规划、建设、分配、使用的监督管理。
　　第三条本办法所称保障性住房，是指政府直接投资或提供政策支持，限定户型面积、供应对象、配售价格、租金水平和补贴标准，面向中低收入居民住房困难家庭，以出租或出售方式提供的具有社会保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房以及其他用于保障用途的住房。
　　第四条市房产管理部门负责拟定中心城区保障性住房政策、制度、保障规划和年度计划，报请市政府批准，并负责组织实施。
　　市发改、住建、财政、国土资源、规划、民政、税务、人社、金融、公安、监察、审计、物价和住房公积金管理中心等部门在各自职责范围内做好保障性住房管理工作。
　　各区房产管理部门负责本行政区域内保障性住房的房源筹集、资格审核、租售和后续管理等工作。
　　各街道办事处(镇人民政府)负责受理本辖区保障性住房的申请、初审登记工作。
　　第五条市住房保障中心是市房产管理部门所属的住房保障实施机构，负责下列保障性住房的日常管理工作：
　　（一）中心城区保障性住房政策、制度、保障规划和年度计划的贯彻执行；
　　（二）市政府组织实施的保障性住房出租、出售、收回、收购的执行，以及保障性住房入住、使用、退出情况的审核和检查；
　　（三）中心城区商品住房建设项目配建保障性住房的管理和市政府出租的保障性住房的运营管理及维修养护；
　　（四）中心城区政府、企业等单位和社会组织所有的保障性住房的监管；
　　（五）住房保障档案管理及信息系统的建立和维护。
　　第二章规划与建设
　　第六条市房产管理部门会同市发改、住建、财政、国土资源、规划等部门，根据上级部门下达的任务和全市的住房需求，结合财力状况、资源环境条件以及人口规模和结构等，编制中心城区保障性住房规划和年度计划，报市人民政府批准后执行。
　　保障性住房规划和年度计划应当纳入本级国民经济和社会发展规划、年度计划，并与城乡规划、土地利用总体规划和住房建设规划相衔接。
　　第七条保障性住房应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑住房困难家庭交通、就医、就学等方面的需求。
　　廉租住房、公共租赁住房建设坚持小户型、统一装修、经济实用的原则，满足住户的基本居住需求。
　　第八条市国土资源部门应当根据保障性住房规划和年度计划，在国有建设用地年度供应计划中单独列出保障性住房项目建设用地指标，优先供应。
　　收回使用权的国有土地和储备土地应当优先安排用于保障性住房建设。
　　年度保障性住房（包括棚户区改造住房）建设用地，不得低于当年省、市规定的住宅建设用地总量的一定比例。
　　第九条保障性住房可以采用集中建设和配建相结合的方式建设。
　　政府投资集中建设保障性住房，实行项目代建制，由市住建部门负责实施。项目竣工后，移交市房产管理部门管理。
　　新建商品住房项目和城中村改造、城市棚户区改造、旧城改造等住房建设项目，由项目开发企业按照项目宗地规划容积率上限计算的商品房总建筑面积的5%配套建设保障性住房。配建的各类保障性住房的具体分配比例，根据年度省下达的目标任务确定。
　　第十条配建保障性住房的建设用地实行划拨供应。配建保障性住房用地面积包括保障性住房建设实际占地面积和共用部位、共用设施设备等分摊的用地面积。
　　市规划部门在出具宗地规划设计条件时，应会同市房产管理部门明确配建保障性住房的类型、配建比例、建设标准、位置和建成后的有关事项，作为土地招拍挂、划拨或协议出让的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或者国有建设用地使用权出让合同中明确约定。
　　第十一条市房产管理部门应依据土地出让合同和项目规划设计方案确定的内容，与竞得土地的项目开发企业签订保障性住房配建合同。
　　同一商品住房开发项目中配建的保障性住房应按整幢或整单元的方式集中安排，不足单元部分按应配建面积、套数依次由低到高竖向安排。
　　第十二条市发改、住建、规划、国土资源、房产管理部门对商品住房开发项目进行审批时，应当依据保障性住房配建合同审核保障性住房配建情况，在审批文件中注明配建保障性住房的类型、比例、建设标准、建筑面积、套数、户型、位置等事项。
　　第十三条商品住房开发项目配建保障性住房的，应当同步规划设计、同步施工建设、同步竣工交付使用。同一小区分期开发建设的，应在第一期配套建设。
　　项目竣工验收时，应当对保障性住房配建情况进行现场核实。凡未按照保障性住房配建合同配建保障性住房的，不予竣工验收备案。
　　第十四条配建保障性住房竣工验收后，市房产管理部门、市财政部门应及时与项目开发企业办理交接手续，出具保障性住房移交审批单。市房屋登记机构凭保障性住房移交审批单办理该项目的商品房初始登记，并在房屋所有权证书上载明保障性住房类型。
　　商品住房开发项目配建的廉租住房、公共租赁住房，产权归市房产管理部门所有。配建的经济适用住房由项目开发企业按照市政府核准的价格向符合条件的家庭出售。
　　第十五条配建的保障性住房交付使用后，日常物业管理纳入所在小区统一管理。项目开发企业对配建的保障性住房按规定承担保修责任。物业服务企业按照合同约定承担管理、维护责任。
　　第十六条商品住房开发项目不宜配建保障性住房的，项目开发企业应当向市政府提出缴纳易地建设费申请，在办理规划方案审批前，凭市政府批准文件向市房产管理部门按本办法规定标准一次性缴纳保障性住房易地建设费，存入市财政保障性住房建设资金专户。
　　保障性住房每平方米易地建设费的缴纳标准原则上按本年度上月同类型、同区域商品住房的平均销售价格一次性缴纳。本年度上月同类型、同区域商品住房的平均销售价格以市房产管理部门公布的数据为准。
　　易地建设费全部用于保障性住房建设。
　　第十七条市、区人民政府支持企事业单位和社会组织投资、建设和运营保障性住房，鼓励企事业单位、社会组织和个人将符合条件的自有住房向保障对象出租或者向社会捐赠，统一纳入保障性住房的管理范围。捐赠的住房，依法享受公益性捐赠税费减免相关政策。
　　配建保障性住房的商品住房开发项目，按保障性住房建筑面积占项目中住房总建筑面积的比例享受政策优惠。
　　保障性住房建设项目按国家和省规定享受相关税收优惠，免收相关行政事业性收费和政府性基金。
　　第十八条企业利用符合城市总体规划的自用土地建设的保障性住房，实行谁投资、谁所有，投资者权益可依法转让，涉及改变土地用途的，应按规定变更，经市政府批准后方可建设。
　　企业按照规定建设的保障性住房的管理，由该单位提出具体方案，经市房产管理部门核准后实施。
　　第十九条承担保障性住房建设任务的房地产开发企业应严格按约定配建保障性住房，不得擅自改变保障性住房用地性质、规划设计和建设标准。
　　第二十条单套廉租住房的套型建筑面积应控制在50平方米以内；单套公共租赁住房的套型建筑面积应控制在60平方米以内，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米；单套经济适用住房的套型建筑面积应控制在60平方米左右，最高不得超过90平方米。
　　用于解决政府引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难的公共租赁住房面积可以适当放宽。
　　以集体宿舍形式建设的，应符合宿舍建筑设计规范的有关规定。
　　保障性住房的设计应当合理布局，功能齐全，满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求。
　　第三章申请与准入
　　第二十一条本市中心城区符合条件的居民住房困难家庭，可以按规定的程序申请租赁或者购买一套保障性住房，或者申请住房租赁补贴。符合条件的外来务工人员可以按规定的程序申请租赁一套公共租赁住房。
　　市房产管理部门应当会同相关部门合理确定出租、出售保障性住房和发放住房租赁补贴的比例，并根据居民收入、财产、住房困难状况，确定相应的保障方式。
　　第二十二条申请保障性住房应当符合下列条件：
　　（一）具有本市中心城区户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本地的，在就学、服兵役期间享受本办法规定的住房保障待遇；
　　（二）家庭财产总额及人均年可支配收入不超过市人民政府规定的财产限额及收入线标准。政府引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英模，荣立二等功以上的复转军人的收入标准可以适当放宽；
　　（三）在中心城区无住宅建设用地或者无自有住房，或者有自有住房，但住房面积低于市人民政府规定的住房保障面积标准；
　　（四）未享受政府住房保障(夫妻双方有一方户口不在本市的，需提供户口所在地住房保障部门出具的住房证明)；
　　（五）市人民政府规定的其他条件。
　　在中心城区连续缴纳社会保险费或住房公积金达到两年的外来务工人员符合政府规定的收入和住房困难标准，可以申请公共租赁住房。
　　第二十三条市房产管理部门应当会同相关部门综合考虑居民收入水平、家庭财产状况、住房状况、家庭结构以及政府财力状况、资源环境条件等因素，确定本地的收入线标准、财产限额、住房保障面积的标准，报市人民政府批准后向社会公布。
　　第二十四条申请保障性住房应当由具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
　　同一户籍簿上的多个家庭可以分别申请保障性住房、住房租赁补贴，但申请家庭成员不能有重叠。符合条件的成年子女可以作为共同申请人一并申请。
　　独生子女家庭在申请租赁保障性住房时，独生子女可以按两个子女计算份额。
　　第二十五条申请保障性住房应当提交下列资料：
　　（一）保障性住房申请表；
　　（二）家庭收入（资产）情况的证明材料；
　　（三）家庭住房状况的证明材料；
　　（四）家庭成员身份证和户口簿；
　　（五）婚姻状况证明材料；
　　（六）市人民政府规定的其他证明材料。
　　申请家庭应当声明同意接受市、区房产管理部门和有关行政管理部门对其户籍、收入（资产）、住房等情况的调查核实。
　　第二十六条申请市政府组织实施的保障性住房，按照下列程序办理：
　　（一）申请人向户籍所在地社区（村）提出申请。经社区（村）审查认为符合条件的，社区（村）应当将申请人基本情况和审查意见在申请人家庭所在地公示，公示时间不少于十五日。经公示无异议或者经查证异议不成立的，将审查意见连同申请人的申请材料一并报街道办事处（镇人民政府）。
　　（二）街道办事处（镇人民政府）对申请材料及申请家庭收入（资产）、家庭住房状况是否符合规定条件进行初审。初审时应当对申请人提交的书面申请及有关证明材料的真实性进行调查核实。对初审无异议的，将初审意见连同申请人的申请材料一并报区房产管理部门。
　　（三）区房产管理部门应当自收到有关材料之日起十五个工作日内，会同民政、公安、税务、人社、工商、金融等部门，对申请人的家庭住房、人口、收入、车辆、存款、有价证券等有关情况进行复审。认为符合条件的，将复审意见连同申请人的申请材料一并报市房产管理部门。
　　（四）市房产管理部门应当自收到有关材料之日起十五个工作日内对区房产管理部门审查认定资料是否符合条件进行审核。
　　对符合条件的，应当将申请人申报的基本情况予以公示，公示期为十五日。对公示无异议或者经查证异议不成立的，纳入保障性住房准入、住房租赁补贴发放范围。
　　第二十七条对拒不配合调查，申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的，初审、复审或者审核部门应当退回其申请，书面告知申请人，并说明理由。
　　申请人如有异议，可以自收到书面告知之日起二十日内，向初审、复审和审核部门申请复核。初审、复审或者审核部门应当自收到复核申请之日起十五个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。
　　第二十八条申请廉租住房租赁补贴和区政府组织实施的保障性住房，由各区按照相关程序予以审核办理。
　　第二十九条市房产管理部门对纳入城镇住房保障范围的申请人，实行轮候分配制度。轮候信息应当向社会公开。
　　保障性住房轮候的具体办法，由市房产管理部门制定，报市人民政府批准后执行。
　　第三十条有下列情形之一的符合申请保障性住房条件的家庭，在轮候时予以适当优先分配：
　　（一）孤寡老人；
　　（二）申请家庭成员中有属于残疾、重大疾病、重点优抚对象、获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；
　　（三）申请家庭成员中有转业士官和在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的；
　　（四）计划生育独女家庭；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　第三十一条申请人住房保障的具体方式确定后，由市、区住房保障实施机构与申请人签订相应的保障性住房租赁合同或者发放住房租赁补贴协议，监督购买保障性住房的申请人与出售人签订房屋买卖合同。
　　第三十二条住房租赁补贴标准由市物价部门会同市房产管理部门等确定，每年核定一次，报市人民政府批准后向社会公布。
　　第三十三条符合条件的外来务工人员申请公共租赁住房的，应当由用人单位按规定程序统一向市、区房产管理部门提出申请，用人单位应当对申请人基本情况和所提供材料的真实性进行担保。
　　外来务工人员申请本单位建设的公共租赁住房的，应当向用人单位提出申请，由用人单位进行认定、审核、公示，并报市、区房产管理部门备案。
　　第四章资金与房源
　　第三十四条保障性住房资金按下列渠道筹集：
　　（一）年度财政预算安排的专项建设资金；
　　（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
　　（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的资金；
　　（四）中央和省级财政预算安排的保障性住房专项建设、租赁补贴资金；
　　（五）企业等单位筹集的公共租赁住房建设资金；
　　（六）出租、出售保障性住房政府所得收益；
　　（七）保障性住房购房人上市交易缴纳的土地收益等相关价款；
　　（八）保障性住房建设融资款；
　　（九）地方发行债券；
　　（十）捐赠资金。
　　第三十五条保障性住房资金应当专项用于下列支出：
　　（一）新建、改建、回购、租赁保障性住房；
　　（二）收购其他住房用作保障性住房；
　　（三）保障性住房的维护和管理；
　　（四）偿付保障性住房建设融资本息。
　　保障性住房资金支出国家另有规定的，按照国家有关规定执行。
　　第三十六条保障性住房资金实行专项管理、分账核算、专款专用。
　　住房保障实施机构管理的廉租住房、公共租赁住房租金收入，严格实行收支两条线管理，专项用于廉租住房和公共租赁住房的小型维护和管理。对于大型维修项目，由市房产管理部门和财政部门按照程序报市政府批准后，在保障性住房专款中列支。
　　第三十七条市政府投资集中建设的保障性住房资金由市财政部门按照基本建设程序办理。
　　采取配建的保障性住房，根据上级下达的年度计划，由市房产管理部门负责将各项目配套建设面积纳入年度建设计划；由市发改部门负责报省发改部门立项；由市财政部门负责将上级保障性住房建设补助资金，根据项目建设计划和项目进展情况及时拨付。
　　第三十八条保障性住房房源主要包括：
　　（一）旧城改造、棚户区改造、商品住房建设项目中配建的保障性住房；
　　（二）政府出资新建、改建、收购、回购、租赁的住房；
　　（三）腾退的公有住房；
　　（四）社会捐赠的住房；
　　（五）企业利用自用土地投资建设的公共租赁住房和经市政府批准的其他单位所建的公共租赁住房；
　　（六）符合条件的集体经济组织经过市政府批准利用集体建设用地新建的公共租赁住房；
　　（七）距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业集资合作建设的经济适用住房；
　　（八）其它渠道筹集的住房。
　　第五章售价与租金
　　第三十九条保障性住房的销售价格、租金标准由市物价部门会同市房产管理部门按有关规定确定，报市人民政府批准后公布执行。
　　保障性住房的具体销售价格、租金标准，应当考虑楼层、朝向等因素合理确定。
　　第四十条政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府定价，租金标准由市物价部门会同市房产管理部门核定，报同级人民政府批准后向社会公布。
　　各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公共租赁住房租金实行政府指导价，租金标准可在市物价部门会同市房产管理部门核定的租金标准基础上上下浮动，上浮幅度不得超过10%。
　　公共租赁住房的租金标准一般不超过同区位普通商品住房市场租金标准的80%。
　　第四十一条廉租住房和公共租赁住房的租金标准，应当根据住房市场租金水平实行动态管理，一般3年调整公布一次，或者根据住房市场租金变化情况适时调整公布。
　　第四十二条经济适用住房销售价格实行政府指导价管理，具体标准由市物价部门会同房产管理部门依据国家经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业建设的保障性住房项目利润率按不高于3%核定；政府、企业等单位集资合作建设的保障性住房按成本价销售，不得有利润。
　　经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
　　第六章使用与退出
　　第四十三条保障性住房的住户不得违反规定将保障性住房出租、转租、转借、调换、转让、抵押以及作为经营性用房。
　　承租保障性住房的，应当在接到办理入住手续通知后的二个月内办理交房手续并入住。无正当理由逾期未办理入住手续的，取消入住资格。
　　第四十四条市房产管理部门应当加强对保障性住房使用情况的监督管理。区房产管理部门、街道办事处（镇人民政府）具体负责对保障性住房住户的使用情况进行调查、核实、提出处理意见。
　　第四十五条物业服务企业受市房产管理部门委托，应当建立保障性住房住户、住房档案，将住户入住情况登记造册，及时了解和掌握保障性住房的出租、转租、转借、调换、经营、转让、空置等情况，发现违反规定使用保障性住房以及住户的家庭人口、收入（资产）、住房变化等情况，应当及时报告市、区房产管理部门。
　　保障性住房住户有义务配合物业服务企业、街道办事处（镇人民政府）和市、区房产管理部门对保障性住房使用情况的核查工作。
　　第四十六条保障性住房住户不得改变房屋用途，不得损毁、破坏和改变房屋结构、配套设施，不得擅自装修。
　　保障性住房住户应当及时缴纳物业服务费用。
　　未分配的保障性住房的物业服务费用，由市财政部门按规定向物业服务企业支付。
　　第四十七条政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房租赁合同约定租赁期限的，如期限届满需要续期，申请人应当在期满前三个月重新提出申请并申报有关材料，由市、区房产管理部门予以审核并公示，公示时间不少于十五日。
　　经审核仍符合条件的，申请人可以重新签订租赁合同。
　　未按规定申报材料或者申报材料经审核不再符合条件的，市、区房产管理部门应当在原租赁合同约定租赁期限届满之日起收回保障性住房。
　　企业等单位建设的公共租赁住房租赁期限届满需要续期的，按本条规定办理。
　　第四十八条住房保障对象的家庭人口、收入、财产状况等信息发生变动，不再符合住房保障条件的，应当书面告知市、区房产管理部门。
　　市、区房产管理部门应当会同有关部门定期对保障对象的有关信息进行审核，并根据审核结果和保障对象告知的信息作出延续、调整或者终止住房保障的决定，于下月起执行。
　　第四十九条保障对象需要终止租赁保障性住房或者停止住房租赁补贴的，应当书面告知市、区房产管理部门，由市、区房产管理部门收回保障性住房或者停止发放住房租赁补贴，并办理相关手续。
　　第五十条承租保障性住房或者享受住房租赁补贴的保障对象，有下列情形之一的，市、区房产管理部门应当解除合同，收回保障性住房，或者停止发放住房租赁补贴：
　　（一）无正当理由连续六个月以上未在所承租的保障性住房内居住的；
　　（二）累计六个月以上未缴纳租金的；
　　（三）不再具备租赁保障性住房条件，经催告拒绝退出的；
　　（四）有关信息发生变动不再符合规定条件的；
　　（五）转租、出借保障性住房的；
　　（六）损毁、破坏保障性住房，擅自改变房屋用途、结构和配套设施，或者不当使用造成重大损失的；
　　（七）法律、法规规定或合同约定的其他情形。
　　第五十一条自购买保障性住房之日起满五年，购买人要求上市转让的，经市房产管理部门批准后，可以转让，政府享有优先购买的权利。转让给政府以外的其他受让人的，应当按市人民政府确定的同地段商品住房与保障性住房差价的一定比例缴纳相关价款。购买人也可以在按政府规定的标准缴纳相关价款，取得完全产权后，自行转让。
　　第五十二条购买的保障性住房，购买人在取得完全产权前有下列情形之一的，由政府回购：
　　（一）已另行购买或者通过继承、赠予等方式获得住房的；
　　（二）全部家庭成员户籍均迁出本地的；
　　（三）擅自转让、出租、出借或者抵押保障性住房的；
　　（四）损毁、破坏保障性住房，擅自改变房屋用途、结构和配套设施，或者不当使用造成重大损失的；
　　（五）法律、法规规定或合同约定的其他情形。
　　第七章监督与处罚
　　第五十三条保障性住房管理实行政府工作目标责任制。年度责任目标纳入政府领导班子和主要领导干部工作实绩综合考核评价内容。
　　市、区人民政府应当向同级人民代表大会报告保障性住房规划和年度计划实施情况以及保障性住房财政支出预算决算情况。
　　保障性住房资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支，依法接受审计机关的审计监督和有关部门的监督检查。
　　第五十四条市、区房产管理部门应当建立住房保障信息系统，与全省住房保障信息管理系统衔接，并与政府职能部门其他信息管理平台建立信息共享渠道。
　　第五十五条市、区房产管理部门应当加强出租、出售的保障性住房后续管理。规范和完善住房保障档案管理，建立保障性住房档案和住房保障对象档案。
　　第五十六条市、区房产管理部门应当对住房保障对象遵守本办法和合同约定情况进行监督检查，并有权采取以下措施：
　　（一）查阅、记录、复制保障对象与住房保障相关的资料，了解其家庭人口、收入、财产状况等信息，有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关资料；
　　（二）在至少一名成年家庭成员陪同下，进入未取得完全产权的保障性住房检查住房使用情况；
　　（三）对违反本办法和合同约定的行为予以制止并责令改正。
　　房产管理部门对在工作中知悉的公民个人信息应当予以保密。
　　第五十七条对有下列行为之一的，由市人民政府责令改正，通报批评：
　　（一）未按规定编制城镇住房保障规划和年度计划的；
　　（二）未按规定在国有建设用地供应年度计划中单独列出保障性住房建设用地指标，或者保障性住房用地年度供应量达不到规定比例的；
　　（三）未按规定确定和调整本地的收入线标准、财产限额、连续缴纳社会保险费年限、住房保障面积的标准，以及未按期核定住房租赁补贴标准的。
　　第五十八条对从事保障性住房管理工作的单位及其工作人员有下列行为之一的，由市监察部门依法追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：
　　（一）向不符合规定条件的申请人提供保障性住房、住房租赁补贴的；
　　（二）未按规定使用住房保障资金的；
　　（三）在保障性住房项目建设中违规收取费用的；
　　（四）对保障性住房管理中发现的违法违规行为不及时依法处理的；
　　（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
　　第五十九条开发建设单位擅自改变保障性住房用地性质、规划设计和建设标准的，由市国土资源、规划、住建等部门依照各自职责依法予以处罚；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
　　开发建设单位未按约定配建廉租住房和公共租赁住房的，应当依法承担违约责任，并由市房产管理部门责令改正。
　　开发建设单位有上述不良行为的，由市房产管理部门记入企业信用档案，永久禁止该单位参与保障性住房建设。
　　第六十条申请人故意隐瞒、虚报或者伪造有关信息，或者采取贿赂等不正当手段在申请时骗取保障性住房的，由市、区房产管理部门退回其申请，终身不再受理其保障性住房申请。同时将当事人的行为记入市住房保障信息管理系统，并将有关行为抄告当事人所在的社区或单位。
　　第六十一条当事人故意隐瞒、虚报或者伪造有关信息，或者采取贿赂等不正当手段已骗取保障性住房的，由市、区房产管理部门责令退回保障性住房或者住房租赁补贴资金，终身不再受理其保障性住房申请。同时将当事人的行为记入市住房保障信息管理系统，并将有关行为抄告当事人所在的社区或单位。
　　第六十二条保障对象擅自改变住房用途和结构或者造成住房毁损的，由市、区房产管理部门提请有关部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　保障对象拒不退出保障性住房或者拒不补缴保障性住房租金的，由市、区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。
　　第六十三条有关单位和个人为保障性住房申请人或者其家庭成员出具虚假证明材料的，由市、区房产管理部门提请有关部门追究相关责任人的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
　　第八章附则
　　第六十四条各县(市)可以根据本办法，结合当地实际，制定具体实施办法。
　　第六十五条本办法由市房产管理局解释。
　　第六十六条本办法自发布之日起施行。

　　企业法律风险是指企业在设立、经营、管理等活动中，因未遵守法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管、未尽法定义务或未用法定权利，而使企业遭受不利法律后果或商业损失的可能性。现实中一些企业正是由于忽视法律风险而最终走上了破产的道路，为此，笔者对中小企业法律风险防范工作进行了调查，并针对存在的问题提出了自己的对策。

一、当前中小企业法律风险防范工作问题

近年来，中小企业法制建设虽然取得长足发展，但大多数中小企业法律风险防控机制建设还处于初始阶段。受多年来粗放经营、片面发展模式以及运动式行政执法方式的影响，对于企业遇到的各类法律问题，中小企业普遍存在着“重临时救急、轻事先防控”的观念，不重视健全管理体制、忽视法律风险管理与预防，导致企业抵御法律风险的措施主要依赖于“事后诉讼”，给企业发展造成很大的影响。这些诉讼的存在不仅给中小企业带来经济利益上的直接损失，而且还带来难以计算的时间成本、人力成本、机会成本、商业声誉损害等隐形损失。更加可怕的是，法律风险一旦爆发，企业自身往往难以掌控，甚至直接导致破产，并引发严重的社会后果，破坏了社会和谐和稳定。

根据调查总结，当前中小企业法律风险防范工作存在6个方面的突出问题。

一是企业管理者对法律风险的认识不足。目前，大多数企业对法律风险往往估计不足或处理不当，大多数企业没有兼职或专职的法律顾问，用于法律风险管理与防范的投入严重不足。企业管理者对法律风险可能给企业带来的破坏缺乏足够的认识，将防范法律风险的重点放在事后补救上，法律顾问的工作范围仅限于可能产生纠纷的领域。

二是目前中小企业法律风险现状堪忧，发案率高，执行率低，企业涉诉极为普遍。

三是企业内部管理制度普遍存在漏洞与不完善的环节。被调查企业中有完善的合同管理制度及综合合同管理机构的仅占1成多，有知识产权管理制度和司法证据制度的企业仅2成，2／3以上的企业存在不同形式、不同方面的法律风险防范制度漏洞。

四是企业员工的法律

培训存在空白与缺失。近3年来经常做一般法律培训的企业有2成多；做专业法律培训的企业仅不到2成，从未做专业法律培训的企业有6成。

五是企业内部的工作流程大多存在不合规性。如在与其他企业项目合作时，大多数企业不做或很少做商标审查、专利检索等必备工作，4成企业接受对方财产抵押时不做或很少做抵押财产合法性审查，近7成企业接受对方保证合同时不审查或很少审查对方签约人的权限，这些不合规工作流程直接引发商标、专利、抵押无效、土地转让纠纷的高发案率。

六是企业重大决策过程仍缺少法定程序。所调查的企业中近一半企业在关于投资和担保等重大问题上仍由董事长、总经理1人决定，律师、法律顾问有重要地位并参与决策的企业仅2成略多。

二、中小企业开展法律风险防范工作的对策建议

近年来，我国经济开始进入转型阶段，由于各种矛盾错综复杂，企业面临的风险加剧。面对日益严重的法律风险问题，特别是中航油巨亏事件之后，我国开始启动了法律风险防范的制度性探索，国务院国资委于2004年4月公布了《国有企业法律顾问管理办法》，在国有企业中开始推行企业总法律顾问制度，强调了企业法律顾问“以事前防范法律风险和事中法律控制为主、事后法律补救为辅”的工作原则。由此，企业法律风险防范的概念首先在国有企业之中得到了推广，相关的制度建设和工作实践则首先在国有大型企业之中得到开展。而对于中小企业，法律风险防范一直是个制度盲点。直到2009年9月19日国务院出台了《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》，在第29条才首次提到了中小企业的风险防范和预警机制。笔者认为，必须对新形势下中小企业面临的法律风险给予高度重视，必须把企业法律风险防范做为新型工业化道路上一项重中之重的工作和制度，努力探索出一条既具活力、更具抗风险能力的新型工业发展模式。具体建议如下。

（一）指导中小企业建立重视“事前防范”的法律顾问制度

国内外的实践证明，企业自身不懂法、不用法以及被违法、违约行为侵害，是产生企业法律风险隐患的重要原因之一，因此，开展企业法律风险防范工作，首先就要从企业自身入手，来建立法律风险防范制度体系。而在中小企业中建立和完善法律顾问制度，是目前中小企业防范法律风险最为有效的手段。也是一项低投入、高产出，创造效益最经济的途径。有关部门应参照《国有企业法律顾问管理办法》，出台中小企业建立法律顾问制度的政策文件，明确企业法律顾问的工作原则是以事前防范和事中法律控制为主，以事后法律补救为辅。鼓励和指导有条件的中小企业尽快聘请法律顾问。对已设立法律顾问的中小企业，强调其法律顾问的职责应由“事后诉讼”向“事前防范”转变。对于企业签订重要合同、投资、薪资、知识产权、合并、破产等重大事项的决策，除了在经济和技术方面的论证之外，必须进行法律风险的分析和评估，推动企业重大经营决策活动的法律审核，在此基础上逐步建立覆盖企业生产经营全过程的法律风险防范体系。

（二）对成长型中小企业进行“法律体检”

在中小企业中开展法律风险防范工作，进行全面的“法律体检”，对企业存在的法律风险进行综合检查、分析和评估，有针对性地提出改进意见，消除各类法律隐患，确保这些企业依法经营、快速发展。在针对成长型中小企业开展的“送管理、送咨询、送服务”活动中，应大力加强企业的法律风险防范工作，帮助企业及时认识和整改存在的各类法律风险。

（三）完善中小企业法律服务体系

预防企业法律风险是一项系统工程、长远工程，在起步之时，必须强化相关的信息交流、反馈和推广工作。笔者认为，可以从以下两个方面拓展法律服务的深度和广度：一是在省、市中小企业网开设中小企业预防法律风险专栏，集中宣传相关的法规和制度，推广各地预防法律风险的好做法、好经验，开设预防法律风险的论坛，做好相关信息的交流、反馈和推广工作；二是由省中小企业主管部门、司法部门牵头，对有可能引起民事纠纷的具有代表性、典型性的法律风险问题进行调研和分析，及时发布行业法律风险警示报告，提醒相关企业及时做好防范工作。

（四）建立相关部门参加的联席会议制度

中小企业主管部门、司法机关、司法行政部门、工商管理部门、中小企业联合会等相关单位应定期召开联席会议，研究分析中小企业法律风险防范与化解工作中存在的突出问题，总结经验教训，指导中小企业采取有效措施防范和化解法律风险；不定期联合举办普法宣传和培训活动，大力宣传相关法规和政策，引导中小企业增强法律意识，建立健全各项经营管理制度，提高防范法律风险和化解纠纷的能力。

（五）尽快将法律风险防范工作纳入中小企业发展的政策文件中

国务院2009年9月出台的《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》，已明确提出要逐步建立中小企业风险防范和预警机制。为此，建议有关部门在修订小企业发展条例和出台相关政策文件时，应将建立中小企业风险防范和预警机制的内容纳入其中，推动这项工作的落实。


（作者单位：大连海事大学法学院）

出处:《法律适用》2012年第4期