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山东省信访事项复查复核办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 20:48:38  浏览:9245   来源:法律资料网
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山东省信访事项复查复核办法

山东省人民政府


政府令第204号

山东省信访事项复查复核办法

(2008年6月16日山东省人民政府第13次常务会议审议通过 2008年6月30日山东省人民政府令第204号公布 自2008年7月1日起施行)




  第一章 总则

  第一条 为了规范行政机关信访事项复查、复核工作,促使信访争议妥善解决,提高行政效率,防止和纠正行政机关对信访人作出错误的信访处理,引导信访人依法按程序信访,及时对信访人的合法权益予以救济,保障其合法权益,根据《信访条例》,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称复查,是指信访人对行政机关作出的信访事项处理意见不服,可以自收到书面答复之日起30日内向原办理机关的上一级行政机关请求复查,由收到复查请求的行政机关作出复查意见的活动。

  本办法所称复核,是指信访人对复查意见不服,可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关的上一级行政机关请求复核,由收到复核请求的行政机关作出复核意见的活动。

  第三条 依法履行复查、复核职责的行政机关是复查复核机关,包括县级以上人民政府、设区的市以上人民政府工作部门,其负责复查、复核工作的机构(以下简称复查复核机构)具体办理复查、复核事项,履行下列职责:

  (一)具体承办复查、复核申请的受理工作;

  (二)向有关组织和人员调查取证,查阅文件、资料以及举行听证会;

  (三)审查原处理、复查意见是否合法与适当,拟订复查、复核意见;

  (四)按照职责权限,督促复查、复核申请的受理和复查、复核意见的履行;

  (五)办理复查、复核事项统计和备案审查事项;

  (六)研究复查、复核工作中发现的问题,及时向有关机关提出完善政策或者改进工作的建议;

  (七)对违反《信访条例》和本办法的行为依照规定的权限和程序提出处理建议;

  (八)指导、监督和检查下级行政机关的复查、复核工作;

  (九)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第四条 各级复查复核机关应当依照有关规定配备、充实具有法律等相关专业知识的复查、复核专职工作人员,保证其工作能力与工作任务和形势发展相适应。

  第五条 复查复核机关及其工作人员从事复查、复核活动,应当恪尽职守、秉公办事,查明事实、分清责任,宣传法制、教育疏导,及时妥善处理,不得推诿、敷衍、拖延。

  第二章 申请

  第六条 依照本办法的规定申请复查、复核的信访人是申请人,原办理、复查机关是被申请人;与信访事项有利害关系的其他公民、法人或者组织,可以作为第三人参加复查、复核。

  多人提出同一复查、复核申请的,应当推选代表,代表人数不得超过5人。

  第七条 申请复查、复核应当符合下列条件:

  (一)申请人必须是不服办理、复查意见的信访人;

  (二)有具体的复查、复核请求和事实依据;

  (三)属于信访复查、复核的范围,并且无法通过行政复议、诉讼、仲裁等其他法定救济途径解决的;

  (四)在法定申请期限内提出。

  第八条 申请人采用书面方式申请复查、复核,应当在复查、复核申请书中载明下列事项:

  (一)申请人的基本情况和被申请人的名称;

  (二)复查、复核请求;

  (三)主要事实和理由;

  (四)申请人的签名或者盖章;

  (五)申请的日期。

  复查、复核申请书可以采取当面递交、邮寄或者传真等形式提出。有条件的复查复核机构可以接受以电子邮件形式提出的复查、复核申请。

  第九条 申请人书面申请复查、复核有困难的,可以口头申请,复查复核机构应当依照本办法第八条规定的事项,当场制作复查、复核申请笔录,并由申请人签字或者盖章确认。

  第十条 申请人应当按照下列规定,向有关行政机关提出复查、复核申请:

  (一)被申请人是人民政府的,应向其上一级人民政府提出;

  (二)被申请人是县级以上人民政府工作部门的,由申请人选择,可以向其上一级主管部门提出,也可以向该部门的本级人民政府提出;被申请人是实行垂直领导的行政机关的,应向其上一级主管部门提出;被申请人是省人民政府工作部门的,向省人民政府提出;

  (三)被申请人是两个以上行政机关的,应向其共同的上一级行政机关提出。

  第十一条 信访人对行政机关的处理、复查意见不服,仍然以同一事实和理由重复或者越级信访的,各级行政机关的信访接待机构不予受理,并书面告知信访人向有权复查、复核的机关提出。

  信访人对行政机关作出的不予受理决定不服的,可以按照本办法第十四条的规定办理。

  第三章 受理

  第十二条 复查复核机关收到复查、复核申请,应当予以登记,并在3日内分别按下列方式处理:

  (一)对符合法定受理条件,并属于本机关职责范围的,应当受理,并书面通知申请人,同时向被申请人送达提出答复通知书和申请书或者申请笔录副本;

  (二)对符合法定受理条件,但不属于本机关职责范围的,应当书面告知申请人向有权复查、复核的机关提出;

  (三)对不符合法定受理条件的,不予受理,并书面告知申请人不予受理的理由,同时通知有关机关做好相关工作。

  第十三条 两个行政机关有权受理同一复查、复核申请时,申请人应当选择向其中的一个行政机关提出,收到申请的行政机关应当受理,不得推诿、移送另一个有权受理的行政机关;受理有争议的,由其共同的上一级行政机关决定受理机关。

  第十四条 申请人对复查复核机关不予受理决定不服的,可以向其上一级行政机关申诉,上一级行政机关应当分别作出以下处理:

  (一)复查复核机关不予受理的理由不成立的,责令其限期受理;

  (二)复查、复核申请不符合本办法规定受理条件的,书面告知申请人。

  申请人对复查复核机关按照本办法第十二条第(二)项规定作出的书面告知不服的,参照前款规定办理。

  第十五条 被申请人应当自收到提出答复通知书之日起5日内,提出书面答复,并提交作出处理、复查意见的证据、依据和其他有关材料。

  第四章 决定

  第十六条 复查复核机构办理复查、复核事项,应当听取申请人陈述事实和理由,并要求被申请人、有关组织和人员说明情况;必要时可以到现场调查取证。

  第十七条 复查、复核人员现场调查取证时,可以查阅、复制、调取有关文件和资料,向有关人员进行询问。

  现场调查取证时,复查、复核人员不得少于2人,并应当向当事人或者有关人员出示证件。被调查单位和人员应当配合复查、复核人员的工作,不得拒绝或者阻挠。

  第十八条 对重大、复杂、疑难的复查、复核事项,申请人要求听证或者复查复核机构认为必要时,可以采取听证的方式办理。听证程序按照《山东省信访事项听证办法(试行)》的规定执行。

  第十九条 县级以上各级人民政府受理的复查、复核事项,可以指定本级人民政府有关部门予以办理,有关部门应当在规定的期限内办理完毕,并提交办理意见。

  第二十条 复查、复核意见作出前,申请人要求撤回复查、复核申请的,经说明理由,可以撤回;申请人撤回申请的,不得再以同一事实和理由提出申请,但是申请人能够证明撤回申请违背其真实意思表示的除外。

  第二十一条 复查复核机构经过审查,提出处理意见,报复查复核机关批准后,按照下列规定作出决定,并书面答复申请人:

  (一)原处理、复查意见认定事实清楚、适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持。

  (二)原处理、复查意见有下列情形之一的,决定变更或者撤销:

  1.主要事实不清的;

  2.适用依据错误的;

  3.违反法定程序的;

  4.超越或者滥用职权的;

  5.明显不当的。

  (三)被申请人未依照本办法第十五条的规定提出书面答复、提交作出处理、复查意见的证据、依据和其他有关材料的,视为该处理、复查意见没有证据、依据,决定撤销。

  (四)申请人在复查、复核申请中提出的新信访事项,应当告知其向依法有权处理的行政机关提出。

  决定撤销的,应当责令被申请人或者有关行政机关在一定期限内重新作出处理意见。

  第二十二条 复查复核机关作出复查、复核决定,应当制作复查、复核意见,并加盖复查复核机关印章或者复查、复核专用章。

  第二十三条 责令被申请人或者有关行政机关对信访事项重新处理的,不得以同一事实和理由作出与原处理意见内容相同或者基本相同的意见。

  申请人对重新作出的处理、复查意见不服,可以依法申请复查、复核。

  第五章 指导和监督

  第二十四条 建立信访终结意见备案制度。省政府信访工作机构建立全省信访终结意见数据库,及时录入经过备案的信访终结意见,并与全国信访信息系统实现网络资源共享。

  第二十五条 行政机关应当分别于下列时限内,将作出的处理、复查或者复核意见及有关证据、依据材料分别报送上一级行政机关备案:

  (一)对信访人未提出复查、复核申请的处理、复查意见,自法定申请期限届满之日起7日内;

  (二)对复核意见,自作出之日起5日内。

  第二十六条 备案机关应当自收到报送备案的有关材料之日起30日内对处理、复查或者复核意见进行审查,并分别作出以下处理:

  (一)对符合本办法规定的,决定予以备案并回复报送机关;

  (二)对不符合本办法规定的,作出不予备案的决定。

  第二十七条 建立信访终结意见公示制度。行政机关对经过听证程序处理并依据听证结论作出的信访终结意见,可以依法向社会公示。

  第二十八条 县级以上各级人民政府应当通过组织检查、抽查等方式,加强对所属工作部门和下级人民政府履行复查、复核职责的监督检查,上级行政机关发现下级行政机关对信访事项的处理、复查或者复核确有错误的,应当责成下级行政机关重新处理,并向有关方面反馈检查结果。

  第六章 法律责任

  第二十九条 县级以上各级人民政府应当建立健全复查、复核工作责任制和责任追究制,对复查、复核工作中的失职、渎职行为,依照有关法律、法规和本办法的规定,追究有关责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十条 行政机关有下列情形之一的,由上级行政机关责令限期改正,并给予通报批评;拒不改正或者造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:

  (一)对属于其职责范围的复查、复核申请不予受理或者未在规定期限内书面告知申请人是否受理的;

  (二)推诿、拖延或者未在法定期限内办结复查、复核事项的;

  (三)处理、复查、复核意见被上级撤销后拒不改正的;

  (四)拒不执行复查、复核意见的;

  (五)未按规定提交本级人民政府委托复查、复核事项办理意见的;

  (六)未按规定报送应当备案的处理、复查或者复核意见的。

  第三十一条 信访人对信访终结意见不服,仍然以同一事实和理由重复或者越级信访的,有关国家机关工作人员应当对信访人进行劝阻和批评教育;违反治安管理行为的,由公安机关给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第三十二条 本办法关于“3日”、“5日”、“7日”的规定是指工作日,不含节假日;所称的“以上”、“以下”、“以内”,包括本数。

  第三十三条 本办法所称行政机关是指各级人民政府和县级以上人民政府工作部门、派出机关。政府直属机构、特设机构和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以参照本办法对行政机关的规定从事复查、复核活动。

  第三十四条 本办法自2008年7月1日起施行。


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物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近,一项调查报告显示,随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进,物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷,不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序,也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应,并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析,并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多:物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析,产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类:

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类,如去年12月8日,杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司,并选聘了新的物业管理公司入驻,但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷,导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案,就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司,但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权,并与新物业管理公司发生严重冲突,致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定,移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任,即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条),因此,物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料,但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况:

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同,并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定:“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出,业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限,而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限,但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同,我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同,以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况,保护当事人的利益,《合同法》规定如果出现以下情况,当事人可以单方面解除合同:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务,如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务,提供相应的服务,致使业主不能实现其合同目的,或者出现其他可以解除合同的法定情形,则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质,物业管理公司提供的是一种服务,不可能恢复原状,但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的,则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的,物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此,按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除,业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理,原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的,原物业管理公司需要承担违约责任,不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的,还应当承担赔偿责任。另一方面,如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的,物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限,或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长,当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单,有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况,我国《物业管理条例》没有做出相应规定,但是我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,使用下列规定:……履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”所以,如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限,而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理,或者物业管理公司主动要求撤离的话,法律是允许的,但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议,解决好物业管理用房、资料移交的问题,只有在无法达成协议的情况下,才能通过单方面的行为解除合同,并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则,给对方造成损失的,责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况,由于双方在事实上形成了一种合同关系,根据我国司法实践,任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系,但是应当及时通知对方,并给对方必要的准备时间。因此,如果业主委员会聘请了新的物业管理公司,或者物业管理公司主动要求撤离的,应当及时通知对方并给对方必要的准备时间,双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算,办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位,但是在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时,业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出判决。相应的,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序,减少物业管理交接纠纷的发生,我们必须尽快制定、完善相关立法,明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一,在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日(或30日)内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;
第二,在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定,加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚,如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司,可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;
第三,在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期

关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

湖南省岳阳市人民政府


岳阳市人民政府令第3号
《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》



《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》已经2003年6月20日市人民政府第6次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

市 长:罗碧升
二○○三年六月二十日


关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

第一条 为全面提高住宅小区的建设质量和管理水平,改善城市居民的居住环境,建设秀美的现代化城市,根据国家有关法律法规的规定,结合我市实际,制订本规定。

第二条 确保住宅小区建设规模。
(1)坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则,住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区(旧城改造中的住宅小区除外)应当达到一定的建设规模,原则上市区不少于8万平方米,县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后,鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区,报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。

(2)住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力,不得越级承接房地产开发业务。

(3)禁止党政机关和事业单位(包括公职人员、已享受房改的人员)组织职工新建福利住房和经济适用住房。

(4)城市规划区内严禁擅自新建私人住宅,严禁无证开发商品住房,严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发,严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。

(5)房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理,会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象,落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理,严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。

第三条 严格住宅小区建设标准。
(1)住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。

(2)新建小区应保证绿地面积达到规定要求,未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。

(3)住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则,又要提高设计艺术,追求美观精致。鼓励建中、高层建筑,新建六层以下(含六层)的楼房,屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计,外墙采用国家认定的合格涂料,做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。

(4)住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审,经专家评审报批同意后,方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的,由规划行政主管部门组织重新评审。

(5)住宅小区建设应严格按照规划设计要求,搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套,并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行,为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的,免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免,其他行政性收费减半收取,六层以下(含六层)配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的,应按有关规定补建,未补建的,全额补交配套费。

(6)住宅小区各项建设工程合格率应达到100%,优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后,由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的,不得交付使用,房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。

第四条 加强住宅小区建设管理。
(1)住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划,经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后,报市政府审批。

(2)住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施,各相关部门应按照管理职能各负其责,相互配合,加强监管。

(3)政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标(不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标),由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的,不得对外发包。

(4)开发建设单位要建立质量保证体系,依法办理工程质量监理手续,委托具有相应资质等级的工程监理单位监理,并积极采用新技术、新工艺、新材料,确保住宅建设质量。

(5)住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前,转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。

(6)预售商品房时,必须交清全部土地使用权出让金,取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证,完成预售商品房工程建设总投资的25%以上,已确定施工进度和竣工交付日期,并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时,开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。

第五条 强化住宅小区物业管理。
(1)开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案,并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。

(2)开发建设单位在新建住宅小区预(销)售前,须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理,签订前期物业管理服务协议,并报市房地产管理部门备案。否则,其房屋不得预(销)售。

(3)住宅小区经综合验收合格,且物业管理方案已落实的,开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理,并按有关规定移交相关资产和资料。违者,由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。

(4)住宅销售时,开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务,确保售后维修管理,维护业主的合法权益。

(5)物业管理收费标准由物价管理部门会同房地产管理部门按物业管理单位资质等级和管理区的规模、服务项目进行核定。物业管理单位应公示收费项目、服务内容和收费标准,接受业主的监督和质询。

(6)物业管理企业疏于管理,未履行物业服务合同约定的职责义务,业主投诉多,服务质量差的,房地产管理部门应降低其资质等级,情节严重的,注销其资质证书。





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